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五一存货压力仍大或引降价潮外围区域竞争激烈

发布时间:2019-10-17 20:38:02 阅读: 来源:量规厂家

三月“小阳春”之后,四月上半月开发商抢跑的积极性普遍不高,于是四月下旬至五一期间的这段时间,又成了一个值得期待的节点。然而,这个五一显然不够热闹绚烂,广州全市十区可售货量高达4.4万套,但其中新增供应仅有7765套,3.5万套皆是之前的余货,南都联合大粤网的调查显示,过半网民表示不会在五一期间出手,有购房意愿的不到一成,原因是房价还偏高。在买家观望、市场高库存的压力之下,有业内人士预测,五一或引发新一轮的降价潮。

五一近郊楼盘推货比较踊跃

十区货量4.4万套余货3.5万套

在经历过史上最惨淡的春节之后,楼市似乎有“触底反弹”之态势:随着首套房贷利率重回基准利率、发展商以价换量等多个因素的影响,市场人气逐步回暖,刚需客户入市积极性不断提高,三月楼市出现了令人意外的“小阳春”。然而,对五一小黄金周抱有高期望值的买家或许会有所失望———原本是开发商推货热门节点的五一,将粉墨登场的新面孔并不多,整个市场可谓是新货欠奉、旧货撑场。

“今年3月份市场出现了‘小阳春’,一手楼成交回升,这波‘冲刺’导致开发商4月份抢跑的意愿减弱,开发商降价优惠的步伐放缓,成交业绩一般。”知名房地产专家韩世同分析,开发商提前冲刺的出现,导致今年五一前期并没有太多开发商像以往那样抢跑出货。

根据经纬行提供的统计数据,今年四月至五一期间,广州十区在售余货剧增,达3.5万套,新增供应7765套,可售货量达4.4万套,十区两市总供应达5.7万套。分析还预测,由于可售货量庞大,按照目前的消化速度,需将近一年才能消化完毕。

“由于政策的持续收紧,使得去年下半年的成交量特别是第四季的成交量持续萎缩,今年前两个月更是创近年低位,致市场库存量剧增,并刷近年新高。”经纬行研究中心总监朱欣苑指出,今年中心六区在售余货11893套,同比去年6185套翻了一番,除了白云、天河外,海珠和荔湾去年年底到今年年初的供应也明显放量,但由于消化相对较慢,导致在售余货增加明显。

新增供应方面,数据统计显示,2012年四月至五一期间广州十区新增住宅供应7765套,与去年8965套相比下滑了一成有余。相比去年的淡静,今年中心六区的新增供应达2965套,同比增加五成,白云、海珠和天河是主力供应区域。而外围区域则依然集中在番禺、增城和花都,花都今年新增供应萎缩非常明显,相比去年降了近一半,区域内庞大的余货量是发展商谨慎推货的主因。

朱欣苑指出,去年的五一楼市最明显的特点便是市场余货压力大,新货量创下三年来的最低。究其背后的原因,她认为,一方面是市场信心在两会后没有恢复,发展商多未积极推货,在广告投放预算上亦表现谨慎,并未像以往那样把五一作为今年重要的推货节点;二是限购政策带来的销售压力持续存在,“在现有限购政策下,市场有效购买群体日益减少,即使个别项目大幅降价以吸引抄底客入市,也会面临客户购买资格的难题,导致销售速度放缓。”

外围区域竞争激烈花都番禺首当其冲

今年五一市场将由刚需楼盘唱主角,“主战场”依然在外围区域。传统供货大区花都、番禺,余货量均超过1万,虽然四月至五一期间新增供应有所减少,但余货加新货可售货量仍分别高达12014套、11742套,高居全市冠、亚军。

记者采访发现,由于限价不限购,增城今年以来一直保持着较高的消化速度,该区域五一期间推货量与去年基本持平,但由于区域内不断有新盘入市,加上在售项目供应量较大,因此余货量较上年也有明显增加,区域可售货量达9385套,竞争非常激烈。此外,由于近两年不少品牌发展商进驻南沙抢占市场,南沙区供应量明显增加,但随着价格的持续攀升,从去年底开始,南沙的消化速度也明显放慢,并导致了区域内余货的增加。

今年五一期间,金沙洲的新楼盘金名都一举推出上千套新货,加上所在板块旧楼新推的力度较大,使得今年五一期间白云区成为六大中心区中货量排名第一的区域;海珠区则有海珠湖景峰和益兆明珠两大新盘推货,再加上较大的余货量,使得海珠区的货量仅次于白云区;天河区新盘嘉裕公馆的单盘推货量接近400套,总货量排名第三。

据了解,由于余货量较大,不少楼盘推迟了推新货的时间,在四月至五一期间选择以消化余货为主。从个盘新货供应量来看,多个楼盘采取“小步快跑”的推货策略,以往动辄两三百套甚至一千来套的推货情况,在今年四月及五一将并不多见,即使是竞争优势相对较大的品牌发展商,在目前的市场环境下,也倾向于采取保守的推货策略,以保证消化率,避免积压过多的库存。

有专家分析认为,少量多次推货的策略在当前市场环境下也能在一定程度上保证项目的市场关注度,带动项目人气并促进成交。

压力之下或出现新一轮降价潮

虽然是余货撑台唱戏,但4 .4万套的货量在今年的市场环境下带来的竞争强度不难想象。哪些板块有望成为今年五一期间的热点?对此,有分析预测,今年四月至五一期间,品牌发展商集聚、刚需产品供应为主及新货集中的板块将成为热点板块,包括白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等。

朱欣苑认为,与去年相比,今年五一期间买家心态已然分化。部分客户在需求刚性的约束下已入市;部分投资客也在积极选购,追捧个别大幅降价的项目;更多改善型买家则仍处观望状态,等待市场降价。消费信心并未恢复的市场环境下,今年五一期间开发商会在价格上给予一定的让利,个别项目甚至大幅降价,以有效推动成交,在去库存压力空前加大、部分房企资金紧张的背景下,四月至五一期间或将引发新一轮降价潮。

但韩世同则认为,今年五一市场表现将取决于开发商推货的力度和强度,以及价格调整,“大幅降价未必好,但如果未达到消费者认同的价格,则很难达到促销的目的。”他分析认为,今年以来的降价潮虽然出现了很多波,但基本都在同一水准上,同一楼盘只降了一波而已,“如之前的纵横国际、淘金家园、万科柏悦湾等中心城区楼盘先开始,然后到昌港路板块一些楼盘的低价开盘,再到金沙洲板块,现在则波及到了番禺。但这些楼盘的一波降价已获得了市场认可,只有在它们一波降价不能被市场认可的情况下,才可能出现更强的降价促销。”

为此,韩世同预测,今年五一期间的降价促销基本都是在同一水准上的,只是更多的区域和板块加入进来而已。

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