省城长租公寓市场探访【消息】

什么样？咋运作？安全吗？

最近，一些城市的长租公寓因为种种问题被曝光。很多人对我们身边的长租公寓也开始关注。

什么是长租公寓？它怎么运作？为什么租公寓会被半途赶出来？这样的事会发生在我们身边吗？

近日，记者对省城太原的一些长租公寓房东、公寓公司和租客进行了采访。

从毛坯房托管到长租公寓

长租公寓在太原其实不是新生事物。早在2013年就开始的毛坯房托管业务就是长租公寓的前身。发展了几年，有了一个比较好听的名字——长租公寓。

山西宽寓公寓管理有限公司的刘铁军是最早做毛坯房托管业务的人之一。2013年时，他就寻找空置房，和业主签订合同后，由他所在的房屋中介公司为业主装修房屋、招租，并代收房租、水电费、煤气费、取暖费、物业管理费等。不管此房屋出租与否，房屋中介公司都要定期向业主支付租金，此间的空档期风险也由房屋中介公司来承担。业务一经推出，就有不少人委托他处置自己暂时不居住的空房子。刘铁军告诉记者，“综合各种成本和风险，我们一般要与业主签订至少5年半时间的房屋托管合同。其中，半年内不给业主付房租。因为装修、配置，找到合适的客户需要时间。这半年算是我们的缓冲期。”5年的合同，投入的装修、配置等费用是5万元左右，一般前两年公司不盈利，从第三年起才能有盈利。

住在坞城中路的顾女士在平阳景苑小区就有一套195平方米的房子，2014年10月一拿到钥匙就做了托管。房租一个月5000元，合同签了5年。顾女士说，“这几年孩子上初中高中，不会过去住。买房又花了很多钱，租出去也能有个收入。”记者随顾女士去看过，房子被简装后租给了一家公司办公。

越是规模大的小区，毛坯房托管做长租公寓的越多。现在已经成了气候。想租房子，除了一家一户的自己装修过整套出租的房子外，各种规格的长租公寓非常多。

做长租公寓要有相当实力

记者采访发现，省城市场上做长租公寓的企业并不多。主要是长租公寓前期投资比较大，而且周期长，资金回收慢。一般的小公司做不起。

长租不仅仅是宽寓在做，恩加壹公寓管理股份有限公司、我爱我家太原公司都在做。

我爱我家平阳路门店工作人员小尹告诉记者，我爱我家的“相寓”就是公寓的品牌，相寓采取多种形式相结合的经营模式，还和支付宝等合作推出信用租房服务。目前，在太原已有25000套在管房屋，空置率不足4%，长租公寓发展顺利。

山西恩家壹公寓管理股份有限公司是省内为数不多的长租公寓开发运营主体。成立两年来，已经有6000间房屋可供出租，托管公寓万余间。公司运作模式很简单，把市场中三居以上大户型租下来（主要是个人业主手中的毛坯房），租期一般为5年。随后公司进行装修，分割为独立的小房间向外出租，每间房配套齐全，拎包入住。公司对房屋装修标准统一、家具家电配置统一、服务标准统一，又采用全新的020线上线下体验，吸引了一大批35岁以下的客户。目前的房屋空置率是3%。房源遍布太原市各个区位的400多个小区。

宽寓公寓管理有限公司的总经理毕德生表示，长租公寓业务大同小异，发展到一定阶段，拼的就是管理。公司实行的是合伙人制度，人人都是老板，业绩关乎到每个人，所以，大家工作都很努力。以前拿房子是主要任务，现在是装修要用心、环保，很多租客一住好几年，环保首当其冲。维修也是重要的业务，公司有专门的小分队负责水电暖气等等，努力让租客住得舒心，才能长住，公司才能有效益。

规矩的公寓公司不会跑路

大家最关心的长租公寓公司跑路，房东把房客赶出房门的事件，基本上不会在太原上演。

记者采访的房产中介和长租公寓从业人员均表示，山西不会发生上述事件的主要原因在于运转模式不同。出事的公寓公司是直接收简装房，隔断出租。房客签公寓合同的同时还要签一份网贷平台贷款交房租的协议或者合同。而且租房时间灵活，短到一个月都行。公寓公司基本上没有什么投入，转手就挣钱。而且一般都是押几付几。给房东付房租则是按月付的多。公司收上租客的钱，挪作他用后回不来，就出现了房东赶房客的情况。

我们山西人则习惯一次性付一年的房租。房东房客都怕对方生变，一交一年省事儿，互相都是个约束。一下子拿不出来一年的租金，也得半年付一次。对公寓公司来说，和房东签的毛坯房托管协议一签都是五六年，前期投入很大，更不会跑路，否则是自己吃大亏。毕德生说，“我们其实是怕房客跑了。有的房客合作愉快，也希望他们长住。因为不知道下一个房客什么样，还有个磨合的过程。所以，宽寓的房客四五年没有涨过房租，人品好的，结租时还会再给房客让一些钱。比如灯管破了，墙上小朋友涂鸦等等，忽略不计，不扣押金。现在很多房客都是老房客带来的。”

看来，山西人死板的消费付账习惯是有好处的。

不过，另一方面，随着资本的逐利行为，收毛坯房托管改造再出租毕竟投入大周期长回收慢，公寓公司能不能坚持做下去，会不会有头脑灵活的企业引入新模式，都是未知数。

本报记者崔晓农 王昕

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